以下是小區物業管理方案，詳情如下：

　　第一部分前言(省略)

　　第二部分物業管理的整體構想與創優規劃

　　XXXX住宅社區作為建設開發有限公司“東方城市系列”的又一經典之作，以其建筑的現代風格和完美的協調性，構筑了又一具有現代生活氣息的城市景觀。“以人為本”不僅僅是一句口號，在東方明珠城的每一個細節都充分體現

　　出建筑對人的關心，以她的色彩、材質、結構、尺度以及施工質量，點點滴滴、方方面面都是工程學、建筑學、文化藝術的杰作，透射出人文關懷，使業主的居住生活在舒適、便捷中體現出物業的價值。

　　針對東方明珠城社區物業管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區物業管理的管理構想。

　　一、管理思想

　　公司將憑借自己的人才優勢、技術優勢、文化優勢、管理優勢，把東方明珠城社區創造成為一個溫馨家園。

　　二、管理組織

　　公司將建立一支年輕化、專業化，高素質、復合型的管理隊伍，對東方明珠城社區實施專業化的物業管理與服務。

　　1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神需求。

　　2、主張管理者與員工之間的溝通，體現人與人之間的平等。

　　3、關注員工自我價值的實現，使員工與公司共同發展進步。

　　4、為員工創造公平競爭的工作氛圍，實現“能者上、相形見拙者下”。

　　5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業服務人員。

　　三、管理特色及創新點

　　公司堅持“業主至上、服務第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務”的管理手段。

　　1、推行首問負責制，第一個接待業主或被業主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業主等候回音的現象。

　　2、傾聽業主的心聲，在社區內設置“心連心信箱”，了解業主需求，解決業主反映的問題。

　　3、關注業主生活質量的提高，倡導“以業主為圓心”的服務理念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，管理處還將經常組織各種活動，增進物業與業主的交流，創造祥和文明的住宅社區。

　　四、創優規劃

　　(一)、近期工作目標

　　第一年內，業主開心入住，裝修無違規現象;

　　第二年內，創市物業管理示范住宅小區;

　　第三年…… 保市優、創全國物業管理示范住宅小區;

　　(二)、實施方案

　　1、在公司總經理領導下，在行業主管部門指導下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責人組成的創優領導小組，其中管理處主任為執行組長，并明確創優小組職責。

　　2、完善各部門、各崗位的操作規程，規范日常操作。

　　3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標申報等工作。

　　4、由創優小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創優指導小組做好東方明珠城社區創優的指導、監督工作。

　　5、建立“服務明星”評比制度，明確獎懲措施，引導員工共同做好優秀社區的創建工作。

　　第三部分管理機構設置和管理人員

　　的配備、管理及物資的配備

　　一、管理機構模式

　　東方明珠城住宅城社區的物業綜合管理工作，由天祥物業有限公司下屬的東方明珠城管理處負責，管理處下設綜服科、安保科、維修部、環境科。

　　組織結構圖

　　二、管理人員的配備

　　管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負責人4人，由物業公司聘任，授權到東方明珠城住宅社區實施綜合管理。

　　接待員：2人，接待業主的來訪和投訴并及時處理。

　　文員：1人，負責社區房屋及業主的有關資料的存檔工作和信息收集工作。

　　財務：1人，負責社區的經濟核算和各種費用的收繳工作。

　　衛生清潔工：21人，負責社區的衛生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

　　綠化管理養護工：2人，負責社區內的綠化及花草樹木的養護培植工作，并對業主的垂直綠化(陽臺擺花)和庭院綠化進行指導。

　　治安員：54人，負責住宅區內的治安、保衛防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責管理社區的停車場以及出入社區的各種車輛，維護社區的交通秩序;

　　維修工：7人，負責社區的房屋及設施設備的維修、養護。

　　三、管理人員的錄用與考核、培訓計劃

　　(一)、管理人員的錄用要求

　　分類崗位職責條件備注

　　管理處主任全面負責社區物業管理工作大專以上文化，三年以上物業實際管理經驗公司選派。

　　綜服科科長負責財務、接待業主來訪以及社區各項服務事業的經營、管理大專以上文化，具有管理經營能力，兩年物業管理綜合服務工作經驗公司選派。

　　保安科科長全面負責社區安全管理和車輛管理。